Uma briga de gigantes está sendo ferozmente travada no ringue imobiliário da construção civil, em Aracaju e também noutras cidades brasileiras.

De um lado, as tradicionais incorporadoras, empresas construtoras que adquirem um terreno, registra-o no cartório, elaboram um projeto arquitetônico, constroem o novo imóvel em alto padrão de qualidade, pagam todos os impostos, fazem o seguro, assumem absoluta responsabilidade pelo empreendimento, lançam o produto no mercado, aí fazem propaganda, vendem casas ou apartamentos às pessoas, assinam contratos claros, legais e, assim, garantem qualidade, preço justo, valorização do imóvel no mercado e segurança absoluta no negócio para os novos proprietários.

Esse é um modelo de negócio bem conhecido e confiável.

Mas, além desse modelo, classificado como incorporação – você incorpora um prédio a um terreno, organiza o empreendimento e vende os imóveis no mercado – há um outro modelo de negócio denominado associação, onde pessoas afins – servidores da Caixa Econômica, por exemplo – se reúnem, compram um terreno, também registram o imóvel no cartório, fazem o projeto, contratam uma construtora idônea, erguem o prédio e, mais adiante, entregam os apartamentos aos seus próprios associados, àqueles que constituíram, desde o início, a própria associação, na qualidade de sócios dessa entidade.

Nesse caso, o empreendimento não precisaria sequer ser lançado no mercado, uma vez que a associação não precisa fazer propaganda, claro, porque todos os imóveis projetados já teriam seus respectivos donos garantidos desde o início. Uma associação legitimamente constituída, sem fins lucrativos, faz empreendimentos a baixo custo apenas para os seus próprios associados,

VANTAGENS – No caso de incorporação, o preço do imóvel parece sair ligeiramente mais alto porque o comprador não se preocupa e nem se responsabiliza por nada, não trabalha, não investe antecipadamente, apenas escolhe o seu apartamento ou a sua casa, recebe seu imóvel pronto, recebe também do incorporador a garantia absoluta sobre o bem adquirido e toca sua vida em frente em paz.

No caso desse novo formato de associação, o preço do imóvel, apenas inicialmente, parecerá ligeiramente mais em conta porque o comprador é o seu próprio vendedor. Quando, lá na frente, as contas do investimento – entradas, aportes e cotas/prestações – forem devidamente contabilizadas o valor final do imóvel, no modelo associação, se revelará bem mais alto e não será diferente do real valor de mercado praticado pelas incorporadoras.

E mais: se alguma coisa der errado durante o período da construção ou, mais tarde, após o recebimento e o uso do imóvel, ele mesmo – o comprador – será o seu único responsável por tudo.

Antigamente, esse modelo, quando era conduzido dentro de seus padrões originais e sem fins lucrativos até justificava o envolvimento direto e pessoal dos sócios, por que o valor final da compra do imóvel poderia realmente ser menor.

Nos últimos 20 anos, em Aracaju, foram construídos cerca de 10 prédios residenciais, através do modelo associação, para grupos de amigos, familiares, clubes, entidades bancárias, sindicais, sociais e/ou empresariais, sem maiores problemas. Afinal, em tese, esse modelo também é um sistema eficiente e legal de construção civil.

A FARSA – Agora, tudo isso parece estar sendo usado de forma diferente. Um grupo de 4 ou 5 empresários montou um negócio para seduzir com propaganda enganosa os desatentos compradores ou investidores em imóveis. Um modelo de associação que age como modelo de incorporação.

A fachada serve apenas para passar a ideia de que, assim, é possível vender imóveis bem mais baratos que seus concorrentes. Atualmente 8 desses grandes empreendimentos estão sendo construídos simultaneamente em Aracaju. Os líderes da façanha contratam a si mesmos – como Assessores Técnicos – por uma fortuna para administrarem as associações.

Eles cobram entre 15% a 22% do valor global da obra, por essas assessorias, contra 2% da prática regular e comum nesse expediente da área da construção civil.

Em uma obra de 20 milhões de reais, por exemplo, eles embolsam, só de “consultorias”, cerca de 3 a 4,5 milhões de reais.

Com outros truques embutidos no negócio, os líderes associados saem sempre com os bolsos recheados de dinheiro – cerca de 8 milhões, por obra – deixando depois os condôminos com débitos relativos à resíduos de mão-de-obra, responsabilidades fiscais, trabalhistas, multas, juros e correções das cotas, definidas pelo rigoroso regimento do novo sistema associativo.

E mais: se forem – e serão – cobrados os impostos devidos ao longo dos últimos 5 anos de financiamento, o valor do imóvel comprado com a falsa ideia de baixo custo será ainda bem mais caro que um imóvel similar adquirido em uma incorporadora.

A Aseopp – Associação Sergipana de Obras Públicas e Privadas – vem chamando a atenção do mercado imobiliário, da sociedade e dos órgãos fiscalizadores para o que chama de “farsa das associações”, um monstrengo que ataca impiedosamente o mercado imobiliário e a economia popular.

O QUE FAZER – Entidades como a ADEMI – Associação das Empresas do Mercado Imobiliário -, o CRECI – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis -, o PROCON – Programa de Proteção e Defesa do Consumidor – e, especialmente o MP – Ministério Público – já estão se movimentando para fiscalizar melhor, esclarecer os fatos e, se for o caso, pedir as providências judiciais cabíveis.

Afinal, por conta de tudo isso, o mercado imobiliário está sendo corrompido, corretores de imóveis estão sendo profissionalmente prejudicados – substituídos por vendedores sem registro legal -, empresas incorporadoras estão enfrentando concorrência desleal e, sobretudo, as famílias, as pessoas de boa-fé, os compradores e investidores de imóveis estariam sendo iludidos ou enganados. Uma crise de grandes proporções pode explodir a qualquer momento no mercado imobiliário gerando desemprego e caos social.

DEBATE PÚBLICO – Os fatos relativos a esse confronto entre representantes de associações e incorporadores estão explodindo diariamente na mídia. Todo mundo quer saber mais e se informar melhor sobre o assunto. Diante da intensiva propaganda feita pelas associações em vários veículos, a Aseopp reage propondo um debate público entre os contendores, inclusive sob as vistas da imprensa e dos órgãos fiscalizadores como o Ministério Público, para o devido esclarecimento da verdade.

Foto: AGESEG

Acho bom, um bom debate.
“E quem não aguentar que se deite”.
Por: Pedro Valadares, jornalista